Czy można uzyskać własność części działki w wyniku zasiedzenia?
Często samoistne posiadanie obejmuje wyłącznie część działki ewidencyjnej. Taka sytuacja ma miejsce na przykład wówczas, gdy przez lata faktyczna granica pomiędzy nieruchomościami nie pokrywała się z granicą geodezyjną. W doktrynie i orzecznictwie ugruntowany jest pogląd, że może dojść do zasiedzenia nie tylko całej nieruchomości, lecz także jej części. Na skutek zasiedzenia następuje wówczas nabycie nieruchomości nowej, stanowiącej wydzieloną część poprzedniej nieruchomości macierzystej. Fizyczne wydzielenie przez sąd nieruchomości w sprawie o zasiedzenie jest dopuszczalne, gdy wniosek dotyczy zasiedzenia fizycznie określonej części nieruchomości, którą można wydzielić (por. uchwała SN z dnia 26 stycznia 1978 r., III CZP 96/77; postanowienie SN z dnia 21 stycznia 2009 r., III CSK 229/08).
Jeżeli sąd uwzględni wniosek o stwierdzenie zasiedzenia dotyczący części działki, to dojdzie do geodezyjnego podziału nieruchomości, a wnioskodawca zostanie uznany za właściciela jednej z dwóch nowo powstałych działek. Dlatego sąd w toku postępowania zbada, czy spełnione są wszelkie przesłanki geodezyjnego podziału nieruchomości wynikające z przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w szczególności czy obydwie nowo powstałe działki będą miały zapewniony dostęp do drogi publicznej. Podstawą prawną dokonania podziału geodezyjnego w tym przypadku jest przepis art. 95 pkt 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów niniejszej ustawy lub z odrębnych ustaw.
Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia części nieruchomości.
Do wniosku o stwierdzenia zasiedzenia części nieruchomości warto załączyć sporządzoną przez geodetę mapę wskazującą objętą wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia część działki, a także przebieg faktycznej granicy pomiędzy częścią działki objętą wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia i pozostałą jej częścią. Geodeta powinien obliczyć powierzchnię części działki objętej wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia. Taka mapa pozwoli sądowi zorientować się co jest przedmiotem wniosku o stwierdzenie zasiedzenia na wstępnym etapie jego rozpatrywania. Niezbędne jest również wykazanie, że część działki objęta wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia posiada dostęp do drogi publicznej, albowiem jest to warunek jej wydzielenia z działki macierzystej. Ponadto we wniosku o stwierdzenie zasiedzenia części działki powinien zostać zawarty wniosek dowodowy o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego z dziedziny geodezji. W sprawie o zasiedzenie części nieruchomości niezbędne jest sporządzenie przez biegłego geodetę, w ramach opinii sądowej, projektu podziału działki zgodnego z faktycznym stanem posiadania. Sporządzony przez biegłego geodetę projekt podziału działki będzie stanowił integralną część postanowienia stwierdzającego nabycie własności części działki przez zasiedzenie. Wskazać również należy, że zgodnie z poglądem wyrażonym przez Sąd Najwyższy, kiedy przedmiotem zasiedzenia nie jest cała nieruchomość odpowiadająca wyodrębnionej zarówno pod względem prawnym (objętej księgą wieczystą), jak i geodezyjnie (w znaczeniu działki ewidencyjnej) całości, lecz jej fizyczna część, zachodzi potrzeba jej konkretyzacji także na gruncie, czemu służą przede wszystkim oględziny gruntu. Sąd, prowadząc postępowanie dowodowe, a w szczególności z osobowych źródeł dowodu, powinien mieć świadomość umiejscowienia przedmiotu wniosku na gruncie, aby zapewnić sobie możliwość weryfikacji zasadności wniosku tak co do samej zasady, jak i jego zakresu. Identyfikacja na nieruchomości jej fizycznej części, której dotyczy wniosek o zasiedzenie, nie jest kategorią rozkładu ciężaru dowodu (art. 6 k.c.), lecz obowiązkiem sądu meriti. Dopiero po takiej lokalizacji sąd przystępuje do roztrząsania wyników postępowania dowodowego (por. postanowienie SN z dnia 17 października 2012 r., I CSK 51/12). Zatem orzecznictwo Sądu Najwyższego wskazuje na niezbędność dokonania przez sąd oględzin nieruchomości, której część została objęta wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia.
Opinia biegłego geodety i projekt podziału nieruchomości.
W sprawie o stwierdzenie zasiedzenia części działki niezbędne jest sporządzenie przez biegłego geodetę opinii geodezyjnej, zawierającej projekt podziału działki sporządzony z uwzględnieniem faktycznego stanu posiadania. Zatem z pewnością należy przygotować się na poniesienie wydatku związanego ze sporządzeniem opinii przez biegłego geodetę. Sporządzenie opinii z pewnością zostanie poprzedzone oględzinami działki w terminie wyznaczonym przez biegłego. W wydanej opinii biegły geodeta stwierdzi, czy w danym przypadku spełnione są wszelkie przesłanki geodezyjnego podziału nieruchomości wynikające z przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w szczególności czy obydwie wydzielone działki będą miały zapewniony dostęp do drogi publicznej. Sporządzony przez biegłego geodetę projekt podziału działki będzie stanowił integralną część postanowienia stwierdzającego nabycie własności części działki przez zasiedzenie. Dotychczasowa działka macierzysta zostanie podzielona przez biegłego na dwie odrębne działki, przy czym wnioskodawca zostanie uznany za właściciela jednej z nowo powstałych działek. Projekt podziału działki wraz z wykazem zmian gruntowych będzie stanowił podstawę do dokonania stosownych zmian w ewidencji gruntów i budynków oraz w księdze wieczystej.
Zmiana w ewidencji gruntów i budynków.
Dokonany w sprawie o zasiedzenie podział działki wymaga ujawnienia ewidencji gruntów i budynków, którą prowadzi starosta. Co do zasady taka zmiana nie wymaga działań ze strony wnioskodawcy czy też właściciela tej części działki, która nie była objęta wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia. Zgodnie bowiem z przepisem art. 23 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne sąd, który orzekał w sprawie o zasiedzenie, zobowiązany jest do przekazania właściwemu staroście odpisu prawomocnego orzeczenia stwierdzającego nabycie prawa własności do nieruchomości przez zasiedzenie. Po otrzymaniu odpisu prawomocnego postanowienia w przedmiocie zasiedzenia starosta powinien niezwłocznie, nie później jednak niż w terminie 30 dni od dnia otrzymania tego dokumentu, wpisać dane z niego wynikające do ewidencji gruntów i budynków, o czym stanowi przepis art. 23 ust. 7 Prawa geodezyjnego i kartograficznego. Zatem zmiana w ewidencji gruntów i budynków, polegająca na wydzieleniu dwóch działek z jednej działki macierzystej, powinna zostać dokonana z urzędu. Warto jednakże upewnić się, czy sąd przekazał do właściwego wydziału geodezji odpis prawomocnego postanowienia w przedmiocie zasiedzenia i czy stosowna zmiana w ewidencji gruntów i budynków została dokonana. Gdyby tak się na stało, to wnioskodawca powinien samodzielnie złożyć w wydziale geodezji wniosek o dokonanie stosownej zmiany w ewidencji gruntów i budynków, załączając do tego wniosku odpis prawomocnego postanowienia w przedmiocie zasiedzenia wraz z projektem podziału nieruchomości i wykazem zmian gruntowych.
Zmiany w księgach wieczystych.
Po dokonaniu zmiany w ewidencji gruntów i budynków, polegającej na wydzieleniu dwóch działek z jednej działki macierzystej, należy dokonać stosownych zmian w księgach wieczystych. Najczęściej pożądana zmiana polega na odłączeniu jednej z dwóch nowo powstałych działek, która stała się własnością wnioskodawcy w wyniku zasiedzenia, z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości macierzystej i przyłączeniu tej działki do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości sąsiedniej, której właścicielem jest wnioskodawca. W takim wariancie należy złożyć do wydziału ksiąg wieczystych właściwego sądu rejonowego wniosek o wpis w księdze wieczystej na formularzu KW-WPIS, w którym w rubryce „Odłączenie/wyodrębnienie części nieruchomości i przyłączenie tej części do innej, istniejącej księgi wieczystej” należy wskazać, że wnosi się o odłączenie wydzielonej działki, stanowiącej przedmiot zasiedzenia, z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości macierzystej, oraz przyłączenie tej działki do istniejącej księgi wieczystej, prowadzonej dla nieruchomości sąsiedniej, której właścicielem jest wnioskodawca. Jednocześnie w rubryce „Wpis właściciela (współwłaściciela), użytkownika wieczystego (współużytkownika wieczystego), uprawnionego (współuprawnionego)” należy wskazać, że wnosi się o wpisanie w dziale II księgi wieczystej, do której ma zostać przyłączona wydzielona działka stanowiąca przedmiot zasiedzenia, wnioskodawcy jak właściciela przyłączanej działki. Należy podać numery właściwych ksiąg wieczystych oraz dane wydzielonej działki. Do wniosku należy załączyć wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej dotyczące wydzielonej działki stanowiącej przedmiot zasiedzenia, odpis postanowienia w przedmiocie zasiedzenia wraz z klauzulą prawomocności i projektem podziału nieruchomości, a także dowód uiszczenia opłaty za wpis w księdze wieczystej.
